Vous êtes propriétaire d’un logement et vous venez d’apprendre que votre commune exige une autorisation préalable de mise en location avant de signer un bail. Bienvenue dans le parcours du permis de louer. Ce guide vous accompagne étape par étape, de la découverte du dispositif jusqu’au moment où vous remettez les clés à votre locataire en toute légalité.

Étape 0 : Comprendre pourquoi votre commune exige une autorisation préalable

Avant de remplir quoi que ce soit, il est utile de comprendre la logique du dispositif. Pourquoi votre commune vous demande-t-elle une autorisation alors que vous êtes propriétaire de votre bien ?

Le régime d’autorisation vs le régime de déclaration : rappel rapide

La loi ALUR de 2014 a créé deux outils distincts pour lutter contre l’habitat indigne : le régime de déclaration de mise en location (formulaire Cerfa 15651*01, traité dans un article dédié) et le régime d’autorisation préalable de mise en location, objet du présent guide.

La différence est fondamentale. Avec la déclaration, vous informez simplement la mairie après avoir signé le bail. Avec l’autorisation préalable, vous devez obtenir un feu vert avant toute mise en location. C’est ce second régime, plus contraignant, qui nécessite de remplir le Cerfa 15652*01.

Ce régime s’applique aux locations vides et meublées à usage de résidence principale relevant de la loi du 6 juillet 1989. Il ne concerne ni les logements sociaux ni ceux conventionnés APL.

Comment savoir si votre logement est dans une zone concernée

Toutes les communes ne sont pas concernées. C’est l’EPCI compétent en matière d’habitat (communauté d’agglomération, métropole…) ou, à défaut, le conseil municipal qui délimite par délibération les zones soumises à autorisation préalable. Ces zones ciblent les secteurs présentant une proportion importante d’habitat dégradé.

Pour savoir si votre logement est concerné, la démarche est simple :

• Contactez directement le service habitat de votre mairie ou de votre intercommunalité.
• Consultez la délibération publiée au recueil des actes administratifs de la collectivité.
• Renseignez-vous auprès de votre ADIL (Agence départementale d’information sur le logement), qui dispose d’une carte des zones actives.

Notez que le dispositif ne s’applique qu’à une nouvelle mise en location ou une relocation. Le renouvellement d’un bail en cours ou un simple avenant ne déclenchent pas l’obligation.

Étape 1 : Préparer votre logement avant de déposer

Inutile de déposer un dossier si votre logement présente des défauts manifestes. La mairie peut refuser l’autorisation ou l’assortir de prescriptions. Mieux vaut anticiper.

Les critères de décence et de non-indignité que la mairie va vérifier

L’instruction porte sur deux axes principaux : le logement doit respecter les caractéristiques de décence définies par la loi du 6 juillet 1989, et il ne doit pas être susceptible de porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité de ses occupants.

Concrètement, la mairie (ou l’EPCI) s’assure que le logement :

• dispose d’une surface habitable minimale (au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond) ;
• est étanche à l’eau et protégé contre les infiltrations ;
• est équipé d’une installation électrique conforme et sans risque ;
• bénéficie d’une aération suffisante (ventilation naturelle ou mécanique) ;
• possède des équipements sanitaires fonctionnels (eau courante, WC, douche ou baignoire) ;
• est exempt de nuisibles, moisissures ou parasites en quantité menaçant la santé.

Depuis la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, l’autorité compétente dispose d’un droit de visite formalisé pendant le délai d’instruction. Elle peut envoyer un agent visiter le logement entre 6 h et 21 h, avec l’accord de l’occupant ou, en cas de refus, après autorisation du juge des libertés et de la détention.

Les points de contrôle à anticiper pour éviter un refus

Quelques vérifications simples permettent d’éviter les mauvaises surprises :

• Réalisez les diagnostics obligatoires avant de déposer (voir étape 2) : ils révèlent souvent des anomalies à corriger.
• Vérifiez l’état du tableau électrique : un tableau vétuste ou sans protection différentielle est un motif fréquent de prescription.
• Contrôlez l’état des joints de fenêtres et des menuiseries : une humidité persistante est rédhibitoire.
• Assurez-vous que le chauffage est fonctionnel et adapté à la surface du logement.
• Vérifiez que les garde-corps, escaliers et accès ne présentent aucun risque de chute.

Étape 2 : Remplir le Cerfa 15652*01 sans erreur

Le formulaire officiel de demande de permis de louer est le Cerfa 15652*01, disponible sur le site formulaires.service-public.fr. Il est accompagné d’une notice explicative (notice n° 52148) qu’il est fortement conseillé de lire avant de commencer.

Les rubriques du formulaire décryptées

Le Cerfa 15652*01 se compose de plusieurs blocs à renseigner avec soin :

Bloc 1, Identité du bailleur. Pour une personne physique : nom, prénom, adresse et coordonnées. Pour une personne morale : dénomination, forme juridique, adresse du siège et qualité du signataire. Si vous passez par un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens), ses coordonnées et son numéro de carte professionnelle doivent figurer ici.

Bloc 2, Description du logement. Adresse complète, type de logement (appartement, maison), surface habitable, nombre de pièces, étage, et situation dans l’immeuble. Soyez précis : toute incohérence avec les diagnostics joints peut bloquer l’instruction.

Bloc 3, Nature de la mise en location. Indiquez s’il s’agit d’une première mise en location, d’une relocation ou d’une nouvelle mise en location après une période de vacance.

Bloc 4, Attestation du demandeur. En signant, vous certifiez l’exactitude des informations fournies. Cette attestation engage votre responsabilité.

Les pièces justificatives à joindre obligatoirement

Le dossier ne se limite pas au formulaire. Selon le type de location, vous devez annexer :

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) complet, qui comprend notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique), le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) pour les logements construits avant 1949, l’état de l’installation électrique et de gaz si elles ont plus de 15 ans.
• Une copie de la pièce d’identité du bailleur (ou de l’extrait Kbis pour une personne morale).
• Le mandat si vous déposez via un mandataire.

Certaines communes demandent des pièces complémentaires (photos, plan du logement). Renseignez-vous auprès du service compétent avant de constituer votre dossier.

Étape 3 : Déposer le dossier et suivre l’instruction

Votre dossier est complet. Passons au dépôt.

Où et comment déposer (mairie, guichet unique, dématérialisé)

La demande est adressée au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou, à défaut, au maire de la commune. En pratique, cela signifie :

• Dépôt en main propre au guichet du service habitat de la mairie ou de l’intercommunalité, contre remise d’un récépissé daté, conservez-le précieusement.
• Envoi postal en recommandé avec accusé de réception : la date de réception fait foi pour le décompte du délai d’un mois.
• Dépôt dématérialisé si la délibération de la collectivité le prévoit (de plus en plus fréquent dans les grandes agglomérations).

Quelle que soit la modalité choisie, exigez ou conservez systématiquement la preuve du dépôt avec sa date : c’est le point de départ officiel du délai d’instruction.

Les délais d’instruction et le silence vaut acceptation

L’administration dispose d’un mois à compter du dépôt pour vous notifier sa décision. C’est ici que beaucoup de propriétaires se trompent : le silence de la mairie n’est pas un oubli à relancer, c’est une autorisation tacite.

Si aucune décision ne vous est notifiée dans ce délai d’un mois, l’autorisation est réputée accordée. C’est ce que les juristes appellent le principe « silence vaut acceptation » (CCH : L.635-3).

Pour vous prévaloir de cette autorisation tacite, vous devez être en mesure de prouver deux choses :

1. Que votre dossier était complet au moment du dépôt (d’où l’importance du récépissé).
2. Qu’un mois s’est écoulé sans notification d’une décision expresse.

Conservez donc votre récépissé de dépôt, une copie intégrale du dossier déposé, et tout échange écrit avec la collectivité. En cas de contrôle ou de litige, ce sont ces pièces qui feront foi.

Attention : l’autorisation tacite ne vaut pas reconnaissance de la décence du logement. Elle ne vous protège pas contre un arrêté d’insalubrité ultérieur si des problèmes sont constatés.

Étape 4 : Après la décision : autorisation, refus ou travaux imposés

Que faire si l’autorisation est accordée avec prescriptions

La mairie peut accorder l’autorisation préalable de mise en location tout en l’assortissant de prescriptions, c’est-à-dire en conditionnant la location à la réalisation de travaux ou d’aménagements spécifiques. C’est une situation plus fréquente qu’on ne le croit.

Voici des exemples concrets de prescriptions régulièrement imposées :

• Mise aux normes de l’installation électrique : remplacement d’un tableau vétuste, pose de disjoncteurs différentiels, sécurisation des prises dans les pièces humides.
• Traitement de l’humidité : réfection de l’étanchéité en façade, pose d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour éliminer des moisissures chroniques.
• Remplacement ou réparation du système de chauffage : un convecteur électrique défaillant ou une chaudière hors d’usage peut bloquer l’autorisation.
• Sécurisation des accès : renforcement d’un garde-corps trop bas, réparation d’un escalier dont les marches sont dégradées.
• Traitement contre les nuisibles : dératisation ou désinsectisation attestée par un professionnel.

Si l’autorisation est accordée avec prescriptions, vous ne pouvez pas mettre le logement en location tant que les travaux prescrits n’ont pas été réalisés. Une fois les travaux effectués, il est conseillé d’en informer la collectivité par écrit, avec les justificatifs (devis, factures, photos avant/après), pour lever formellement les réserves.

Comment contester un refus

Un refus doit être motivé : la mairie est tenue d’indiquer précisément les raisons du rejet et la nature des travaux ou aménagements qui permettraient de lever l’obstacle.

Si vous estimez le refus injustifié, plusieurs voies s’offrent à vous :

• Le recours gracieux : adressez un courrier au maire ou au président de l’EPCI en exposant vos arguments et, si vous avez réalisé des travaux entre-temps, en joignant les justificatifs. C’est souvent la voie la plus rapide.
• Le recours hiérarchique : vous pouvez saisir l’autorité de tutelle (le préfet) si le recours gracieux échoue.
• Le recours contentieux : comme pour toute décision administrative, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification du refus. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé ou votre ADIL avant d’engager cette procédure.

Notez que l’absence d’autorisation préalable n’a aucun effet sur le bail déjà signé : le locataire en place conserve ses droits. En revanche, le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive (loi Habitat dégradé du 9 avril 2024).

Étape 5 : Mettre en location en toute sécurité

L’autorisation est dans vos mains. Voici comment l’utiliser correctement.

Ce que vous devez remettre au locataire

L’autorisation préalable de mise en location doit être jointe au contrat de bail lors de chaque nouvelle mise en location ou relocation. Ce n’est pas une simple formalité : en cas de contrôle, l’absence de cette pièce au bail peut être interprétée comme une mise en location sans autorisation.

Si l’autorisation a été obtenue tacitement (silence de l’administration), joignez au bail :

• votre récépissé de dépôt daté ;
• une attestation sur l’honneur précisant que le délai d’un mois s’est écoulé sans décision expresse.

La durée de validité de l’autorisation

L’autorisation est délivrée pour une mise en location spécifique. Elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, y compris en cas de relocation après départ d’un locataire.

Elle devient caduque si le logement n’est pas mis en location dans les deux ans suivant sa délivrance. Si vous avez obtenu une autorisation mais que la location ne s’est finalement pas concrétisée, vous devrez en redemander une nouvelle au-delà de ce délai.

En cas de vente du logement, l’autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire via le formulaire Cerfa 15663*01 (déclaration de transfert d’autorisation), sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial.