Jour : 21 août 2026

Démolition d’une maison : les règles autour du Cerfa 13405*15

Démolir une maison est une décision lourde de conséquences, non seulement sur le plan pratique, mais aussi sur le plan juridique. Avant de lancer les travaux, le propriétaire doit s’assurer qu’il respecte un ensemble de règles issues du code de l’urbanisme, du code de la santé publique et du code de l’environnement. Le formulaire de permis de démolition, le Cerfa 13405*15, est au cœur de cette démarche. Voici ce que la loi impose, étape par étape.

Ce que la loi impose avant toute démolition

La démolition d’un bâtiment n’est pas une opération anodine aux yeux du législateur. Elle touche à l’aspect des communes, au patrimoine bâti et à la sécurité des riverains. C’est pourquoi le code de l’urbanisme encadre strictement les conditions dans lesquelles une construction peut être abattue.

Quand le permis de démolir est-il obligatoire ?

Le permis de démolir n’est pas systématiquement requis sur l’ensemble du territoire français. Il est obligatoire dans deux situations principales, définies par les articles L.421-3 et R.421-28 du code de l’urbanisme :

  • La commune a délibérément instauré l’obligation de permis de démolir par décision de son conseil municipal.
  • Le bâtiment se situe dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière.

En dehors de ces cas, une démolition simple peut ne pas nécessiter d’autorisation préalable. Mais la prudence s’impose : vérifiez toujours auprès du service urbanisme de votre mairie avant d’engager quoi que ce soit. Un simple appel peut éviter des complications coûteuses.

Les zones où la démolition est soumise à autorisation systématique

Certaines zones géographiques déclenchent automatiquement l’obligation d’obtenir une demande de permis de démolir, indépendamment des règles communales. Il s’agit des secteurs protégés au sens du code du patrimoine :

  • Les sites patrimoniaux remarquables (qui ont remplacé les anciens secteurs sauvegardés).
  • Les abords des monuments historiques (dans un rayon de 500 mètres autour d’un monument classé ou inscrit).
  • Les sites classés ou en instance de classement.
  • Les réserves naturelles et le cœur des parcs nationaux.

Dans ces périmètres, la démolition est non seulement obligatoire, mais le dossier est soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Le délai d’instruction est alors allongé. Si votre bien se trouve dans l’une de ces zones, renseignez-vous auprès de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) compétente.

Le Cerfa 13405*15 : le formulaire officiel de demande de permis de démolir

Le Cerfa 13405*15 est le document officiel à utiliser pour toute demande de permis de démolir portant sur une démolition sans reconstruction ni aménagement simultané. Il est disponible sur le portail service-public.fr et peut également être rempli en ligne via l’assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme.

Qui doit remplir ce formulaire ?

Le formulaire peut être déposé par différentes personnes, selon leur lien avec le bien :

  • Le propriétaire du terrain ou son mandataire.
  • L’acquéreur du bien (sous réserve d’une promesse de vente).
  • Une entreprise mandatée par le propriétaire pour réaliser les travaux.
  • Une personne en indivision ou son mandataire.
  • Le syndic et le copropriétaire, pour les parties communes.
  • Le bénéficiaire d’une expropriation (service public, établissement public, etc.).

Si plusieurs personnes déposent une demande commune pour un même projet, elles doivent joindre une fiche complémentaire « autres demandeurs » au dossier principal.

Contenu du formulaire : les rubriques à renseigner

Le Cerfa 13405*15 est structuré en plusieurs sections à renseigner avec soin :

  • Identité du demandeur : nom, prénom, adresse, qualité (propriétaire, mandataire, etc.).
  • Localisation du terrain : adresse, références cadastrales (section et numéro de parcelle).
  • Description de la construction à démolir : nature du bâtiment, surface à démolir, date approximative de construction.
  • Motif de la démolition : préciser si elle est totale ou partielle, et si elle précède ou non une reconstruction.
  • Bordereau des pièces jointes : liste des documents à fournir selon la situation du bâtiment.

Les pièces obligatoires dans tous les cas sont :

  • Un plan de situation du terrain dans la commune (avec échelle et orientation).
  • Un plan de masse coté dans les trois dimensions.
  • Une photographie du bâtiment à démolir.

En cas de démolition préalable à une construction ou un aménagement, il n’est pas nécessaire de remplir le Cerfa 13405*15 séparément : la demande peut être intégrée directement dans le dossier de permis de construire ou de permis d’aménager.

Les obligations environnementales et sanitaires avant démolition

Au-delà de l’autorisation administrative, la loi impose des vérifications sanitaires et environnementales avant tout chantier de démolition. Ces obligations protègent les travailleurs, les riverains et l’environnement.

Diagnostic amiante et plomb : ce que la loi exige

L’amiante est la priorité numéro un. Tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doit faire l’objet d’un repérage amiante avant démolition (RAD), conformément aux articles R.1334-14 et suivants du code de la santé publique. Ce repérage est plus exhaustif que le diagnostic amiante classique : il doit couvrir l’intégralité de la construction, y compris les matériaux non accessibles en temps normal (dalles de sol, colles, faux plafonds, canalisations, etc.).

Ce diagnostic doit être réalisé par un opérateur certifié par un organisme accrédité (Cofrac ou équivalent européen), disposant d’une assurance professionnelle. Le rapport doit être remis au moins un mois avant le début des travaux afin que l’entreprise de démolition puisse organiser le retrait sécurisé des matériaux amiantés.

Le plomb est soumis à une règle similaire. Pour tout bâtiment construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) doit être réalisé avant démolition. Le seuil réglementaire retenu est de 1 mg/cm² : au-delà de cette concentration dans les revêtements, des mesures de protection spécifiques s’imposent lors du chantier. Là encore, seul un diagnostiqueur certifié est habilité à réaliser cette mesure.

Ces deux diagnostics doivent être conservés et tenus à disposition de l’inspection du travail et des entreprises intervenant sur le chantier.

Gestion des déchets de chantier : les règles applicables

Une démolition génère des volumes importants de déchets. La réglementation impose un tri à la source selon au moins 7 flux distincts, notamment :

  • Les fractions minérales (béton, briques, tuiles, pierres), déchets inertes recyclables.
  • Le plâtre, à traiter séparément car non inerte.
  • Le bois, les métaux, le verre, les plastiques.
  • Les déchets dangereux : amiante, peintures au plomb, solvants, etc.

Les déchets inertes (béton, gravats propres) peuvent être acheminés vers des installations de stockage spécifiques relevant du régime des ICPE (Installations classées pour la protection de l’environnement). Les déchets dangereux, quant à eux, doivent obligatoirement être pris en charge par des filières agréées. Il est interdit de les mélanger avec les autres déchets ou de les abandonner sur place.

Pour les opérations de démolition d’une certaine envergure, un diagnostic PEMD (Produits, équipements, matériaux et déchets) peut être exigé afin d’anticiper les filières de valorisation.

Constitution du dossier et dépôt en mairie

Une fois le Cerfa 13405*15 rempli et les pièces jointes rassemblées, le dossier doit être déposé en mairie. Plusieurs modalités sont possibles :

  • Par voie dématérialisée : de nombreuses communes proposent un guichet numérique ; à Paris, le dépôt se fait exclusivement via le Bureau d’accueil et de service à l’usager (Basu).
  • Par courrier recommandé avec accusé de réception (RAR).
  • En main propre au service urbanisme de la mairie.

Le nombre d’exemplaires à fournir en cas de dépôt physique est le suivant :

  • 4 dossiers complets de demande de permis de démolir.
  • 5 exemplaires supplémentaires du plan de situation, du plan de masse et du plan en coupe.

À noter : dans une commune de plus de 3 500 habitants, les personnes morales (entreprises, associations, etc.) sont tenues de transmettre leur demande uniquement par voie électronique.

La mairie délivre un récépissé dès réception du dossier. Ce document précise le numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront débuter. Si le dossier est incomplet, la mairie dispose d’un mois pour le signaler et demander les pièces manquantes.

Délais d’instruction et droits de recours des tiers

Combien de temps faut-il attendre avant d’obtenir une réponse ? Le délai d’instruction d’un permis de démolir est fixé à 2 mois à compter de la réception du dossier complet. Ce délai passe à 3 mois lorsque la demande est intégrée dans un permis de construire ou un permis d’aménager.

En l’absence de réponse à l’issue du délai, le permis tacite est acquis. Il est toutefois conseillé de demander à la mairie un certificat de non-opposition pour en avoir la preuve écrite.

Le permis de démolir accordé a une durée de validité de 3 ans. Il peut être prolongé deux fois pour une période d’un an, à condition d’en faire la demande au moins 2 mois avant l’expiration de l’autorisation en cours.

Les tiers peuvent-ils contester ? Oui. Dès que le permis est affiché sur le terrain (obligation légale pendant toute la durée du chantier, sur un panneau rectangulaire de plus de 80 cm), un délai de 2 mois s’ouvre pour les recours contentieux des tiers. Ce délai court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage. Tout recours doit être notifié simultanément à l’auteur de la décision (la mairie) et au bénéficiaire du permis, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours francs suivant le dépôt du recours (article R.600-1 du code de l’urbanisme).

En cas de refus ou de sursis à statuer, le propriétaire dispose de 2 mois pour saisir le tribunal administratif compétent.

Sanctions en cas de démolition sans autorisation

Démolir sans permis de démolir, lorsque celui-ci est obligatoire, constitue une infraction pénale au sens du code de l’urbanisme. Les sanctions prévues par l’article L.480-4 sont particulièrement dissuasives.

Les amendes encourues :

  • De 1 200 € à 6 000 € par mètre carré de surface démolie irrégulièrement.
  • Jusqu’à 300 000 € dans les cas où la surface de plancher n’est pas applicable.
  • Pour une personne morale (entreprise, SCI, etc.), ces montants peuvent être multipliés par 5, soit jusqu’à 1 500 000 €.

Les peines complémentaires :

  • En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de 6 mois peut s’ajouter à l’amende.
  • Le juge peut ordonner la remise en état des lieux aux frais du contrevenant, assortie d’une astreinte journalière en cas de non-exécution.
  • Une interdiction d’exercer certaines activités professionnelles peut également être prononcée.

Il faut aussi savoir que l’infraction est imprescriptible sur le plan civil pendant 10 ans à compter de l’achèvement des travaux irréguliers, ce qui peut bloquer une vente ultérieure du terrain. Régulariser a posteriori est souvent possible mais coûteux, et n’efface pas nécessairement les poursuites pénales déjà engagées.

Transférer une autorisation d’urbanisme avec le Cerfa 16701*03

Vous achetez un terrain avec un permis déjà accordé, ou vous reprenez une maison en cours de travaux. Le permis existe, mais il n’est pas encore à votre nom. Faut-il redéposer tout le dossier, avec le risque de repartir sur plusieurs mois d’instruction ? Pas forcément. Quand l’autorisation est encore valable, le Cerfa 16701*03 sert précisément à demander son transfert au nouveau titulaire.

La logique est simple : la mairie ne réinstruit pas tout le projet comme une demande neuve. Elle vérifie surtout que le transfert respecte les conditions prévues et que les deux parties sont d’accord. C’est une démarche courte sur le papier, mais elle engage le bénéficiaire sur les obligations, les taxes et l’exécution du projet.

Le transfert sert à changer le titulaire, pas le projet

Le Cerfa 16701*03 concerne une autorisation d’urbanisme déjà délivrée. Il peut s’agir d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable déjà accordée. Le formulaire ne sert donc pas à obtenir une nouvelle autorisation, ni à modifier les travaux prévus.

Le cas typique : une vente avec permis accordé

Le cas le plus fréquent reste la vente d’un terrain ou d’un bien avec une autorisation attachée au projet. Le vendeur a obtenu le permis, mais l’acheteur veut poursuivre l’opération. Le transfert permet de remplacer le titulaire initial par le bénéficiaire, sans refaire une demande complète si le projet reste le même.

Cette nuance évite une erreur coûteuse : croire que le permis “suit” automatiquement le bien. En pratique, le transfert doit être demandé et autorisé.

Ce que le Cerfa 16701*03 ne règle pas

Le transfert ne corrige pas un permis fragile, ne prolonge pas automatiquement sa durée de validité et ne transforme pas le contenu du projet. Si vous voulez changer l’implantation, la surface, l’aspect extérieur ou une pièce importante du dossier, il faudra regarder du côté du permis modificatif ou d’une nouvelle demande selon l’ampleur du changement.

Avant de préparer le formulaire, séparez clairement les sujets.

  • Le transfert change le titulaire de l’autorisation.
  • La modification change le projet autorisé.
  • La prorogation prolonge la durée de validité quand elle est possible.

Trois conditions à vérifier avant de remplir le Cerfa

La mairie peut autoriser le transfert si les conditions de base sont réunies. Sur ce point, le plus sûr est de partir des critères indiqués par Service-Public sur le transfert d’une autorisation d’urbanisme : autorisation en cours de validité, accord des deux parties et capacité du bénéficiaire à déposer une autorisation d’urbanisme.

L’autorisation doit encore être valable

Un permis ou une déclaration préalable périmé ne se transfère pas utilement. Avant de signer ou de déposer la demande, il faut vérifier la date de délivrance, les éventuelles prorogations et l’existence d’un commencement régulier des travaux quand le dossier est déjà lancé.

C’est souvent le point négligé. Un transfert propre sur un permis au bord de la péremption peut laisser peu de temps au nouveau titulaire pour agir.

Les deux signatures comptent vraiment

Le titulaire initial et le futur bénéficiaire doivent donner leur accord. Le formulaire matérialise cette double volonté. Si la vente est en cours, il faut éviter les zones grises : le compromis, l’acte de vente et la demande de transfert doivent raconter la même histoire.

Un désaccord entre les parties ne se règle pas par le Cerfa. La mairie n’arbitre pas une négociation privée. Elle vérifie la demande administrative.

La personne qui reprend doit pouvoir déposer une autorisation

Le bénéficiaire du transfert doit avoir la capacité de déposer une autorisation d’urbanisme. Pour une personne physique, cette condition pose rarement difficulté si elle reprend le terrain ou le projet. Pour une société, une association ou une autre personne morale, la vigilance monte d’un cran.

Service-Public précise notamment que, pour un transfert vers une personne morale, les plans du permis de construire initial doivent avoir été établis par un architecte. Ce point peut bloquer un montage préparé trop vite, surtout quand un permis obtenu par un particulier doit être repris par une SCI, une société de promotion ou une structure professionnelle.

Point à vérifierPourquoi c’est décisifRéflexe pratique
Validité de l’autorisationUn droit périmé ne donne pas une base solide au transfert.Contrôler la date de délivrance et les prorogations.
Accord des partiesLe transfert suppose l’accord du titulaire initial et du bénéficiaire.Faire signer le formulaire sans ambiguïté.
Capacité du bénéficiaireLe nouveau titulaire doit pouvoir porter légalement l’autorisation.Vérifier le cas particulier des personnes morales.
Plans par architecteCondition signalée pour le transfert d’un permis de construire vers une personne morale.Relire le dossier initial avant la vente.

Comment remplir le Cerfa 16701*03 sans créer de doute

Le formulaire demande d’identifier l’autorisation initiale, le titulaire actuel, le bénéficiaire du transfert et le terrain concerné. La difficulté n’est pas de remplir des cases, mais d’éviter une incohérence avec le permis d’origine ou avec les actes de vente.

Reprendre les références exactes de l’autorisation

Le numéro du permis ou de la déclaration préalable doit être repris tel qu’il apparaît dans la décision accordée par la mairie. Même chose pour la date de délivrance, l’adresse du terrain et les références cadastrales si elles sont demandées.

Un dossier de transfert doit donner à l’instructeur l’impression qu’il peut rattacher la demande au permis initial sans enquête supplémentaire. Les imprécisions ralentissent la lecture, parfois pour rien.

Identifier proprement titulaire et bénéficiaire

Le titulaire actuel détient l’autorisation. Le bénéficiaire demande à la récupérer. Cette distinction se complique vite en cas d’indivision, de société en formation, de plusieurs acquéreurs ou de vente en chaîne.

Pour limiter les allers-retours, préparez les informations dans cet ordre.

  1. Reprendre la décision initiale de permis ou de déclaration préalable.
  2. Vérifier l’identité exacte du titulaire actuel.
  3. Identifier le futur bénéficiaire avec sa forme juridique complète si c’est une société.
  4. Relire l’acte ou le compromis pour aligner les noms et les adresses.
  5. Signer seulement quand les informations correspondent.

Joindre le formulaire au bon canal de dépôt

Le Cerfa peut être transmis à la mairie, par dépôt dématérialisé selon les règles locales, par lettre recommandée avec avis de réception ou en main propre. À Paris, la demande passe par le BASU. Dans les communes de plus de 3 500 habitants, une personne morale doit transmettre sa demande d’autorisation d’urbanisme uniquement par voie électronique via l’assistance en ligne prévue par l’administration.

Cette obligation électronique est facile à rater. Pour une SCI ou une société, déposer un dossier papier “comme avant” peut faire perdre du temps, même si le formulaire est correctement rempli.

Le délai de décision est court, mais il ne faut pas l’interpréter trop vite

Service-Public indique que la décision de transfert est rendue dans un délai de deux mois. L’absence de décision écrite de la mairie vaut autorisation du transfert. C’est rassurant, mais cela ne dispense pas de conserver une preuve de dépôt nette.

La mairie ne peut pas refuser pour une règle nouvelle à elle seule

Un point mérite d’être isolé : un changement des règles d’urbanisme entre le permis initial et la demande de transfert ne peut pas, à lui seul, justifier un refus de la mairie. C’est précisément l’intérêt d’un transfert quand un projet a été autorisé avant une évolution du PLU.

Attention toutefois à ne pas lire cette règle trop largement. Elle protège le transfert du droit déjà accordé, elle ne valide pas des modifications nouvelles du projet.

L’accord tacite doit rester prouvable

Si la mairie ne répond pas dans le délai, le transfert est autorisé tacitement. Dans un dossier immobilier, mieux vaut tout de même garder la preuve du dépôt, la date de départ du délai et, si nécessaire, demander un certificat ou une confirmation écrite selon la situation.

Le vrai risque apparaît quand un notaire, une banque, un voisin ou un futur acquéreur demande de prouver que le transfert a bien eu lieu.

ÉtapeCe qu’il faut sécuriserErreur fréquente
Avant dépôtValidité du permis, signatures, identité des parties.Confondre transfert et modification du projet.
DépôtBon canal : mairie, téléservice, BASU à Paris.Oublier l’obligation électronique pour une personne morale.
InstructionDélai de deux mois et preuve de réception.Ne pas conserver de trace datée.
Après accordAffichage sur le terrain par le nouveau titulaire.Penser que l’ancien affichage suffit toujours.

Après le transfert, les droits suivent avec les obligations

Le transfert est confortable parce qu’il évite de repartir à zéro. Mais il ne donne pas seulement un avantage. Le nouveau titulaire récupère aussi les obligations attachées à l’autorisation.

Taxes, participations et exécution du projet

Le bénéficiaire devient redevable des taxes et participations liées à l’autorisation, par exemple la taxe d’aménagement, la participation pour voirie et réseaux ou la redevance d’archéologie préventive quand elles s’appliquent. Il doit aussi respecter les prescriptions du permis ou de la déclaration préalable.

Reprendre un permis, ce n’est pas seulement récupérer une décision favorable. C’est accepter le dossier tel qu’il a été accordé, avec ses contraintes, ses prescriptions et ses conséquences financières.

Afficher l’autorisation transférée sur le terrain

Une fois le transfert autorisé, le nouveau titulaire doit afficher le permis ou la déclaration préalable sur le terrain. L’affichage sert à informer les tiers et à faire courir les délais de recours dans les conditions habituelles.

Avant de lancer les travaux après transfert, contrôlez au minimum ces pièces.

  • La décision initiale d’autorisation d’urbanisme.
  • La demande de transfert signée par les deux parties.
  • La preuve de dépôt ou l’accusé de réception.
  • La décision explicite de transfert ou les éléments permettant d’établir l’accord tacite.
  • L’affichage mis à jour sur le terrain.

Le bon réflexe : traiter le transfert avant les travaux sensibles

Si la vente, le financement ou le démarrage du chantier dépend du permis, le transfert doit être anticipé. Déposer le Cerfa après coup, quand les travaux pressent ou que la banque attend une pièce, met tout le monde dans une position inutilement tendue.

La démarche n’est pas lourde, mais elle doit être propre. Le Cerfa 16701*03 fonctionne bien quand il sert à ce pour quoi il est prévu : faire passer une autorisation valide d’un titulaire à un autre, sans maquiller une modification de projet et sans oublier que le nouveau titulaire reprend aussi les charges du permis.