Oui, cela s’est produit. En janvier 2024, plusieurs agences franchisées Mikit, dont celles de Bayeux, d’Agneaux et de Caen, ont été placées en liquidation judiciaire, laissant une vingtaine de familles avec des chantiers à l’arrêt et des sommes déjà versées.
Mikit France et sa structure MKSO ont repris les dossiers, mais la situation a mis en lumière un risque réel et mal connu : votre contrat est signé avec un franchisé local indépendant, pas avec la maison mère. Si ce franchisé fait faillite, la loi vous protège, à condition de connaître vos droits et d’agir dans les bons délais.
Le modèle de franchise Mikit et le risque de défaillance locale
Mikit France ≠ votre agence Mikit locale
Quand vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec une agence Mikit, il est naturel de penser que vous traitez avec le groupe Mikit dans son ensemble. Or, ce n’est pas le cas.
Mikit France est la société tête de réseau, basée à Cergy-Pontoise. Elle développe le concept, forme les franchisés, fournit les kits de construction et gère la marque. Mais chaque agence locale est une société juridiquement indépendante, souvent une SARL ou une SAS, qui a simplement signé un contrat de franchise avec Mikit France pour exploiter l’enseigne sur un territoire donné.
Pourquoi une agence peut faire faillite sans que Mikit France soit concernée
Le modèle de franchise repose sur une séparation claire des responsabilités. Mikit France perçoit des redevances, fournit un savoir-faire et des matériaux, mais n’est pas cosignataire de vos contrats de construction. Elle ne répond donc pas, en principe, des dettes de ses franchisés.
Plusieurs facteurs peuvent fragiliser une agence locale indépendamment de la santé du réseau national :
- Une mauvaise gestion de trésorerie : les appels de fonds des clients arrivent par tranches, mais les charges (matériaux, sous-traitants, personnel) sont continues.
- Un carnet de commandes insuffisant : une agence trop petite ou trop récente peut se retrouver en difficulté dès que le marché ralentit.
- Des litiges clients coûteux : des malfaçons ou des retards peuvent générer des indemnités qui déstabilisent une structure fragile.
- Une dépendance excessive à quelques chantiers : si un ou deux projets importants déraillent, l’ensemble de l’activité peut être compromis.
Ce qui s’est passé : le cas des agences de Bayeux et d’Agneaux (janvier 2024)
Ce que les familles ont vécu
Le 10 janvier 2024, plusieurs agences franchisées Mikit opérant en Normandie, dont celles de Bayeux et d’Agneaux, regroupées sous la société Cap Avenir, ont été placées en liquidation judiciaire par décision de justice. Une troisième agence, à Caen, était également concernée.
Pour les familles dont le chantier était en cours, la nouvelle a été brutale. Certaines avaient déjà versé des dizaines de milliers d’euros d’appels de fonds. D’autres avaient vu leurs travaux s’interrompre sans préavis, parfois avec une dalle coulée mais aucun mur monté. Quelques familles se retrouvaient dans l’impossibilité de savoir si les matériaux commandés avaient bien été payés par leur franchisé.
Comment Mikit France et MKSO ont repris les contrats
Face à la situation, Mikit France a activé sa structure dédiée à la gestion des sinistres et des agences défaillantes : MKSO (Mikit Service Opérations). Cette entité a pris en charge les dossiers des familles concernées et organisé la reprise des chantiers.
Selon les informations communiquées à l’époque, Mikit France avait repris 25 dossiers, en avait finalisé 3 dans les premières semaines, et avait relancé les commandes de matériaux pour les chantiers restants. La FAQ officielle de mikit.fr précise que, en cas de fermeture d’une agence, « les assurances prennent le relais et une société du réseau termine les travaux ».
Cette reprise volontaire par Mikit France est une bonne nouvelle pour les familles concernées, mais elle ne constitue pas une obligation légale pour la maison mère. Elle résulte d’un choix stratégique et réputationnel du groupe. Dans d’autres réseaux de franchise, ou si Mikit France avait elle-même été en difficulté, cette reprise n’aurait pas eu lieu. C’est pourquoi il est indispensable de connaître vos droits légaux, indépendamment de la bonne volonté du franchiseur.
Votre protection légale : la garantie de livraison du CCMI
Ce que couvre exactement la garantie de livraison à prix et délais convenus
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est encadré par la loi du 19 décembre 1990. L’une de ses dispositions les plus protectrices est l’obligation, pour tout constructeur signataire d’un CCMI, de fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus.
Cette garantie est délivrée par un établissement de crédit ou une compagnie d’assurance agréée, le garant, qui s’engage à assurer l’achèvement de votre maison si le constructeur est défaillant. Concrètement, si votre franchisé Mikit est placé en liquidation judiciaire en cours de chantier, le garant a l’obligation légale de :
- Désigner un autre constructeur pour terminer les travaux à sa place.
- Financer les surcoûts nécessaires à l’achèvement, c’est-à-dire les dépenses supplémentaires que le remplacement du constructeur entraîne.
- Respecter le prix convenu dans votre CCMI initial, sans que vous ayez à payer davantage pour les travaux prévus au contrat.
- Respecter les délais ou, si cela est impossible, prendre en charge les pénalités de retard prévues.
La garantie de livraison CCMI est donc votre filet de sécurité principal. Elle ne disparaît pas parce que votre constructeur fait faillite : c’est précisément pour cette situation qu’elle existe.
Ce que le garant ne couvre pas
La garantie de livraison est puissante, mais elle a des limites précises qu’il faut connaître pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Le garant ne prend pas en charge :
- Les travaux hors contrat : tout ce qui n’était pas prévu dans le CCMI initial et sa notice descriptive. Si vous aviez demandé des modifications verbalement ou par simple échange de mails, sans avenant signé, ces travaux ne sont pas couverts.
- Les pénalités de retard antérieures à la défaillance du constructeur, sauf si elles sont expressément prévues dans la garantie.
- Les dommages immatériels : frais de relogement, préjudice moral, perte de loyer. Ces postes relèvent d’une action en responsabilité distincte contre le constructeur défaillant.
- Les travaux supplémentaires que vous souhaiteriez ajouter à l’occasion de la reprise du chantier.
- Les malfaçons déjà réalisées qui ne sont pas indispensables à l’achèvement : elles relèvent des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale), pas de la garantie de livraison.
Qui est le garant et comment l’identifier dans votre contrat
Votre CCMI doit obligatoirement mentionner le nom et les coordonnées du garant de livraison. Cette information figure dans une attestation de garantie annexée au contrat, délivrée par la banque ou l’assureur garant.
Pour retrouver cette information :
- Consultez l’annexe « attestation de garantie de livraison » de votre CCMI. Elle mentionne le nom de l’organisme garant, le numéro de la garantie et les conditions d’activation.
- Vérifiez la date de validité de cette attestation : elle doit couvrir toute la durée du chantier.
- Si vous ne retrouvez pas ce document, contactez directement Mikit France ou MKSO qui peuvent vous orienter vers le garant concerné.
En cas de doute, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) et ses antennes locales (ADIL) peuvent vous aider à identifier le garant et à comprendre vos droits.
Que faire immédiatement si votre franchisé Mikit est en liquidation
Étape 1, vérifier la réalité de la liquidation (BODACC)
Avant toute chose, confirmez officiellement la situation. Une rumeur ou un article de presse ne suffit pas à déclencher vos droits : c’est la publication au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales) qui fait foi.
Rendez-vous sur bodacc.fr et recherchez la raison sociale de votre franchisé. La publication de la décision de liquidation judiciaire vous donnera :
- La date d’ouverture de la procédure (point de départ du délai de déclaration de créance).
- Le nom et les coordonnées du liquidateur judiciaire désigné par le tribunal.
- Le tribunal de commerce compétent.
Notez soigneusement ces informations : elles sont indispensables pour toutes les étapes suivantes.
Étape 2, déclarer votre créance au liquidateur (délai : 2 mois)
C’est l’étape la plus urgente et la plus souvent méconnue. Dès la publication de la liquidation au BODACC, vous disposez d’un délai de deux mois pour déclarer votre créance au liquidateur judiciaire. Passé ce délai, vous risquez d’être définitivement exclu de la procédure collective et de perdre tout droit au remboursement des sommes versées.
Votre déclaration de créance doit inclure :
- Le montant total de votre créance : sommes versées au titre du CCMI, moins la valeur des travaux réellement réalisés.
- Les pièces justificatives : CCMI signé, avenants éventuels, appels de fonds, preuves de paiement (relevés bancaires, virements).
- Vos coordonnées complètes et une demande de remboursement claire.
Envoyez ce dossier par lettre recommandée avec accusé de réception au liquidateur, en conservant une copie de tout ce que vous transmettez.
Étape 3, contacter immédiatement votre garant de livraison
En parallèle de la déclaration de créance, contactez sans délai le garant de livraison mentionné dans votre CCMI. N’attendez pas que le liquidateur vous réponde : le garant doit être informé le plus tôt possible pour organiser la suite des travaux.
Votre courrier au garant doit mentionner :
- Le numéro de votre garantie de livraison.
- La référence de votre CCMI et la date de signature.
- La situation de liquidation judiciaire du constructeur, avec référence à la publication au BODACC.
- Une demande formelle d’activation de la garantie et de désignation d’un nouveau constructeur.
Envoyez ce courrier en recommandé avec accusé de réception, et conservez une copie. Si vous avez des difficultés à identifier votre garant, contactez MKSO au 01 39 18 42 55 ou par e-mail à gestion-mkso@mkso.fr : Mikit France peut vous orienter.
Étape 4, faire constater l’état du chantier par huissier
Avant que quiconque ne remette les pieds sur le chantier, faites intervenir un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour établir un constat d’état du chantier. Ce document est une preuve officielle et incontestable de l’avancement des travaux à la date de la défaillance.
Le constat doit décrire :
- Les travaux réalisés et leur état apparent (qualité, conformité visible).
- Les travaux non réalisés par rapport au planning contractuel.
- Les matériaux présents sur le chantier.
- Tout désordre ou malfaçon visible.
Ce document vous protège doublement : il établit la base de calcul de votre créance, et il empêche toute contestation ultérieure sur ce qui avait été fait ou non avant la reprise du chantier.
Étape 5, suspendre tout paiement non encore dû
Si votre CCMI prévoit des appels de fonds à venir, par exemple, un versement lié à l’achèvement de la mise hors d’eau ou de la mise hors d’air, ne payez rien tant que la situation n’est pas clarifiée avec le garant et le liquidateur.
En droit des procédures collectives, les créanciers ne peuvent plus être payés directement par le débiteur une fois la liquidation ouverte. Mais certains franchisés ou intermédiaires peu scrupuleux peuvent tenter de collecter des fonds avant que leurs clients ne soient informés. Toute somme versée après l’ouverture de la liquidation sans autorisation du liquidateur peut être difficile à récupérer.
La règle est simple : aucun paiement sans accord écrit du garant ou du liquidateur.
Étape 6, consulter un avocat spécialisé en droit de la construction
La situation d’un constructeur en faillite avec chantier en cours est techniquement complexe. Les délais sont courts, les procédures sont formelles, et les erreurs peuvent être coûteuses. Un avocat spécialisé en droit de la construction ou en procédures collectives peut :
- Vérifier que votre déclaration de créance est complète et correctement formulée.
- Négocier avec le garant les conditions de reprise du chantier.
- Évaluer si une action en responsabilité contre le franchiseur (Mikit France) est envisageable dans votre situation.
- Vous assister si le garant tarde à agir ou conteste l’étendue de ses obligations.
De nombreux avocats proposent une première consultation à tarif fixe. Cette dépense est souvent couverte par votre assurance protection juridique : vérifiez votre contrat habitation ou votre contrat de prévoyance.
Comment vérifier la santé financière d’un franchisé Mikit avant de signer
Infogreffe : Kbis, bilans, procédures collectives
Infogreffe.fr est le portail officiel des greffes des tribunaux de commerce. Avant de signer un CCMI avec un franchisé Mikit, vous pouvez y consulter :
- L’extrait Kbis : la carte d’identité officielle de la société, avec sa date de création, son capital social, ses dirigeants et son siège social.
- Les bilans et comptes de résultat déposés au greffe : ils vous donnent une image de la santé financière réelle de l’entreprise.
- Les procédures collectives en cours : sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire éventuellement déjà ouverte.
Un franchisé qui refuse de vous communiquer son numéro SIREN ou qui n’a pas déposé ses bilans récents au greffe est un signal d’alerte sérieux.
BODACC : les publications judiciaires officielles
Le BODACC publie toutes les décisions de justice relatives aux entreprises : ouvertures de procédures collectives, jugements de liquidation, ventes de fonds de commerce. Une simple recherche par nom ou numéro SIREN vous permet de vérifier qu’aucune procédure n’est en cours contre votre futur constructeur.
Cette vérification prend moins de cinq minutes et peut vous éviter de signer un contrat avec une entreprise déjà en difficulté judiciaire.
Societe.com : historique et signaux d’alerte
Societe.com agrège des informations issues des greffes, du BODACC et d’autres sources publiques. Il permet de visualiser rapidement :
- L’historique des dirigeants : des changements fréquents à la tête de la société peuvent signaler une instabilité.
- Les événements judiciaires passés : procédures antérieures, radiations, modifications statutaires.
- Le capital social et son évolution dans le temps.
Societe.com propose une version gratuite suffisante pour une première vérification, et des rapports payants pour une analyse plus approfondie.
Les 5 signaux d’alerte à repérer dans les comptes
Lorsque vous consultez les bilans d’un franchisé constructeur, voici les cinq indicateurs qui doivent vous alerter :
- Des fonds propres faibles ou négatifs : si les capitaux propres sont inférieurs à la moitié du capital social, la société est en situation légale de difficultés financières.
- Des résultats nets négatifs sur plusieurs exercices consécutifs : une perte ponctuelle peut s’expliquer ; des pertes répétées sur trois ans ou plus signalent une structure non viable.
- Un endettement élevé par rapport au chiffre d’affaires : un ratio dettes/CA supérieur à 1 mérite attention dans le secteur de la construction.
- Des bilans manquants ou non déposés : une société qui ne dépose pas ses comptes au greffe dans les délais légaux peut chercher à dissimuler sa situation réelle.
- Un capital social très faible (inférieur à 10 000 euros pour une SARL) : cela signifie que la société dispose de très peu de matelas financier pour absorber un imprévu.
Questions à poser à votre franchisé Mikit avant de signer le CCMI
Avant de signer, vous avez le droit, et l’intérêt, de poser des questions précises à votre agence Mikit. Un interlocuteur sérieux répondra sans difficulté. Un interlocuteur évasif ou pressé de signer doit vous alerter.
Voici les questions essentielles :
- « Quelle est la raison sociale exacte de la société avec laquelle je signe, et quel est son numéro SIREN ? », cette information doit figurer sur le CCMI, mais demandez-la avant même de recevoir le projet de contrat.
- « Votre société a-t-elle déposé ses bilans des trois dernières années au greffe ? Pouvez-vous me les communiquer ? », un refus ou une hésitation est un signal d’alerte.
- « Quels sont le nom et les coordonnées de votre garant de livraison ? », cette information doit être disponible avant la signature.
- « Votre agence fait-elle l’objet d’une procédure judiciaire en cours ? », la question peut sembler directe, mais elle est légitime.
- « Combien de chantiers avez-vous en cours actuellement, et combien avez-vous livré l’année dernière ? », un volume d’activité cohérent avec la taille de la structure est rassurant.
- « En cas de difficulté de votre agence, comment Mikit France intervient-elle ? », la réponse vous permettra d’évaluer le niveau de soutien réel du réseau.
- « Puis-je visiter un chantier en cours et rencontrer un client dont vous avez livré la maison récemment ? », un constructeur sérieux accepte toujours cette demande.
Ces questions ne sont pas une marque de méfiance : elles sont le signe d’un acheteur informé. Et un bon franchisé les accueillera comme telles.