Vous envisagez une extension, une clôture, un ravalement ou une piscine, et on vous parle de « déclaration préalable ». Notre guide va vous expliquer comment remplir ce formulaire.
Remplir le Cerfa 16702*03 champ par champ
Le formulaire est organisé en plusieurs volets successifs. Chacun concentre des erreurs récurrentes que l’on peut éviter avec un peu de méthode. L’objectif est de remplir chaque cadre de façon à ce que l’instructeur n’ait aucune raison de vous demander des précisions.
Volet 1 : identité du ou des demandeurs
Ce volet identifie la ou les personnes qui déposent la demande. Il ne s’agit pas nécessairement du propriétaire du terrain : un futur acquéreur, une entreprise mandatée par le propriétaire ou un syndic de copropriété peuvent déposer la déclaration.
Points à renseigner avec soin :
- Nom, prénom et adresse postale complète du demandeur (numéro, rue, code postal, commune). Une adresse incomplète peut empêcher la notification de la décision.
- Qualité du demandeur : personne physique ou personne morale. Une société doit indiquer sa dénomination sociale, son numéro SIRET et l’identité de son représentant légal.
- Coordonnées téléphoniques et e-mail : ces informations permettent à la mairie de vous contacter rapidement en cas de dossier incomplet, ce qui évite une suspension du délai d’instruction.
- Si plusieurs demandeurs sont concernés (indivision, copropriété), tous doivent être mentionnés ou un mandataire clairement désigné.
Volet 2 : désignation du terrain (parcelle, adresse, superficie)
Ce volet localise précisément le terrain sur lequel les travaux sont prévus. C’est souvent là que les erreurs de fond se glissent.
Vous devez renseigner :
- L’adresse du terrain : numéro et nom de la voie, ou lieu-dit si le terrain n’a pas d’adresse postale. Cette adresse peut être différente de votre adresse personnelle.
- La commune où est situé le terrain.
- La section cadastrale et le numéro de parcelle : par exemple, section B, parcelle 0142. Ces références sont disponibles sur cadastre.gouv.fr ou auprès du service de publicité foncière de votre département.
- La superficie du terrain en mètres carrés, telle qu’elle figure sur le relevé cadastral.
Si votre projet porte sur plusieurs parcelles contiguës, toutes doivent être mentionnées. Une erreur sur la référence cadastrale peut conduire l’instructeur à appliquer les mauvaises règles de zonage.
Volet 3 : nature des travaux, les formulations qui évitent le refus
Ce volet est décisif. C’est ici que vous décrivez ce que vous allez faire. Une description trop vague donne à l’instructeur un motif pour demander des précisions. Une description trop détaillée peut vous enfermer dans des caractéristiques que vous n’avez pas encore arrêtées.
La bonne approche est d’être précis sur la nature et sobre sur les détails :
- Indiquez le type de travaux : construction nouvelle, extension, surélévation, ravalement, changement de destination, clôture, piscine, etc.
- Précisez la destination : usage d’habitation, local professionnel, annexe, etc.
- Mentionnez la surface approximative créée ou modifiée.
Exemples de formulations efficaces :
- « Extension d’une maison individuelle à usage d’habitation, création de 18 m² de surface de plancher en rez-de-chaussée. »
- « Construction d’un abri de jardin de 12 m² d’emprise au sol, à usage de remise. »
- « Ravalement de façade avec changement de couleur et isolation thermique par l’extérieur. »
Volet 4 : destination des constructions
Ce volet précise à quoi sera affecté le bâtiment ou la partie de bâtiment concernée par les travaux.
Le Code de l’urbanisme distingue cinq grandes destinations :
- Exploitation agricole et forestière.
- Habitation.
- Commerce et activités de service.
- Équipements d’intérêt collectif et services publics.
- Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Pour la grande majorité des projets de particuliers, la destination est habitation. Cochez la case correspondante et précisez, le cas échéant, s’il s’agit d’un logement principal, secondaire ou d’une annexe.
Dans la version *03, ce volet intègre également les rubriques spécifiques pour les projets de production d’électricité solaire au sol (rubrique 4.2.1) et les projets situés en zone exposée au recul du trait de côte (rubrique 4.2.2). Si votre projet ne relève pas de ces cas, ces rubriques restent vides.
Volet 5 : les surfaces (SHOB, SHON, surface de plancher, emprise au sol)
Ce volet est souvent source de confusion, car il fait appel à des notions techniques que les particuliers ne maîtrisent pas toujours.
Quelques définitions pour s’y retrouver :
- La SHOB (surface hors œuvre brute) et la SHON (surface hors œuvre nette) sont des notions anciennes, supprimées depuis 2012. Elles ne figurent plus dans le formulaire actuel.
- La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades. Les garages, combles non aménageables et vides de structure en sont déduits.
- L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (sauf ornements non porteurs et débords de toiture non soutenus par des poteaux).
Exemple concret : vous construisez un abri de jardin de 4 m × 3 m, avec un débord de toiture de 50 cm de chaque côté. L’emprise au sol est de 5 m × 4 m = 20 m², et non 12 m². C’est cette valeur qui détermine si vous êtes en dessous ou au-dessus du seuil de 20 m².
Renseignez les surfaces avant et après travaux pour chaque catégorie demandée. En cas de doute, un professionnel (architecte, dessinateur en bâtiment) peut vous aider à calculer ces valeurs avec précision.
Volet 6 : stationnement et espaces verts
Ce volet est souvent négligé, mais il peut déclencher des prescriptions de la mairie si les règles du PLU imposent des obligations en matière de stationnement ou de végétalisation.
Renseignez :
- Le nombre de places de stationnement existantes et créées par le projet. Si votre extension empiète sur une place de parking existante, cela doit être mentionné.
- La superficie des espaces verts avant et après travaux. Certains PLU imposent un pourcentage minimum de terrain non imperméabilisé.
Si votre projet ne modifie ni le stationnement ni les espaces verts, indiquez simplement les surfaces existantes sans variation.
Les pièces à joindre à la déclaration préalable
Le formulaire seul ne suffit pas. Le dossier de déclaration préalable comprend obligatoirement plusieurs pièces graphiques, dont la qualité conditionne directement la rapidité de l’instruction. Un plan illisible ou à l’échelle incorrecte est l’une des causes les plus fréquentes de demande de pièces complémentaires.
Le plan de situation (DP1) : ce que la mairie vérifie en premier
Le plan de situation (pièce DP1) est la première pièce que l’instructeur consulte. Il lui permet de localiser le terrain dans la commune et d’identifier la zone du PLU applicable.
Ce plan doit :
- Montrer la localisation du terrain dans la commune, avec les voies et les quartiers environnants.
- Indiquer l’orientation (flèche nord) et l’échelle (généralement entre 1/5 000 et 1/25 000).
- Être lisible et à jour : un extrait de Géoportail ou de Google Maps imprimé peut convenir, à condition que le terrain soit clairement identifiable.
Vous pouvez obtenir ce plan gratuitement sur cartes.gouv.fr (Géoportail). Entourez ou surlignez la parcelle concernée pour faciliter le travail de l’instructeur.
Le plan de masse (DP2) : les erreurs qui entraînent un refus
Le plan de masse (pièce DP2) est obligatoire dès lors que le projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante. C’est le document le plus technique du dossier, et celui qui génère le plus de demandes de pièces complémentaires.
Ce plan doit représenter :
- Les limites du terrain avec les dimensions précises.
- Les constructions existantes sur la parcelle, avec leurs cotes.
- La construction projetée, avec ses dimensions, son implantation par rapport aux limites séparatives et à la voie publique.
- Les distances aux limites (retrait par rapport aux voisins et à la rue), exprimées en mètres.
- L’orientation (flèche nord) et l’échelle (généralement 1/200 ou 1/500).
- Les réseaux (eau, électricité, assainissement) si le projet les modifie.
Les erreurs les plus fréquentes :
- Absence de cotes : un plan sans dimensions chiffrées est systématiquement rejeté.
- Échelle non indiquée ou incohérente avec les cotes.
- Implantation imprécise : la distance aux limites séparatives doit être indiquée, car c’est ce que le PLU contrôle en priorité.
- Constructions existantes omises : l’instructeur doit voir l’ensemble du terrain, pas seulement le projet.
Les photos et insertions paysagères : quand sont-elles obligatoires ?
Les photographies et les insertions paysagères (pièces DP6, DP7 et DP8) ne sont pas systématiquement obligatoires. Elles le deviennent dans les situations suivantes :
- Le projet est visible depuis la voie publique ou depuis des espaces ouverts au public.
- Le projet est situé dans un secteur protégé (abords de monument historique, site patrimonial remarquable, site classé).
- Le projet modifie l’aspect extérieur d’un bâtiment de façon significative (ravalement avec changement de couleur, ITE, ajout d’une véranda visible depuis la rue).
La pièce DP6 est une photographie de l’environnement proche du terrain (vue depuis la rue, depuis le terrain voisin). La pièce DP7 est une photographie de l’environnement lointain (vue d’ensemble du quartier ou du paysage). La pièce DP8 est un document graphique montrant l’insertion du projet dans son environnement (perspective, photomontage ou croquis).
En secteur ABF, ces pièces sont quasi systématiquement exigées. Il est conseillé de les joindre par précaution dès que le projet est visible depuis l’espace public.